임대주택의 문제점 정리한다. 딱 봐라. > 질문답변

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이 글 보고 댓글 읽어보다가 몸에서 사리 나오는 줄 알았다...

그 글에도 댓글 달았는데 글 다시 써본다....

형이 임대주택의 문제점을 딱 정리해줄께 잘 봐....

이 글은 사회적 관점에서 저소득자들에게 제공하는 임대주택을 말하는게 아니다.

지금 LH나 경기도에서 기본주택이라고 84제곱미터 정도의 큰평수 임대 주택을 제공하려고 하는 계획 봤지?

그리고 청년들도 들어가서 10년 20년동안 안심하고 살수 있는 임대주택을 만든다고 하는 계획 보고 기가 차서 적는 글이다.

 

일단 저 글에서 저 교수님이 말하는 임대 주택에서 사는게 청년들을 소작농으로 만든다고 하는 임대 주택의 문제점은...

1. 임대주택은 현재의 주거 비용을 현재의 돈의 가치로 환산하여 현재의 돈으로 지불하는 개념이다.

--> 이게 무슨 말이냐. 내가 현금으로 지불하고 있는 월세로 주거 이용 비용을 대체하고 있으면 집에서 살수는 있으나 인플레이션이 발생하여 현금 가치가 떨어지는 상황이 오면 임대주택에 살고 있는 사람은 현재 받고 있는 임금으로 그 인플레이션에 대처해야 하는 상황이 온다.

Ex>

- 2억 자산 보유 : 임대주택 1억 보증금 월세 30만원 + 1억 주식

이런 상황이라면 1년에 물가가 5%씩 올라가는 인플레이션이 있다면 2억 자산에 대해서 1억 보증금은 1년에 5%씩 돈이 없어지고 있다고 보면 된다.

주식은 10% 수익률이라면 본전이고 매년 주식으로 1000만원은 벌어야 인플레이션 만큼의 자산 상승이 이루어진거라고 볼수 있는 거야.

1억 주식 넣어서 1년동안 손해 없이 10% 이득? 장이 좋으면 가능하겠지만 등락이 있을때는 손해 안보면 다행인거지...

이걸 매년 10%씩 이득을 본다? 워렌 버핏 이냐? 니가?

- 4억 아파트 (2억 대출) 이자 3% 30년상환 가정시 원리금 84만원 이중 이자 50만원

4억 아파트같은 경우는 2억이 내 자산이니 2억의 5%인 1000만원의 자산 가치 상승 + 3% 대출금에 대한 이자 비용(600만원) 만큼만 상승이 이루어져도 물가 상승보다 더 수익을 내고 있다고 볼수 있지... 결국 매년 아파트 가격이 1500만원 이상만 올라가도 나는 손해가 아닌 거지.

4억짜리 아파트가 매년 1500만원 상승? 지금같이 6년째 상승중인 경우가 아니더라도 왠만한 아파트는 거의 매년 이정도는 오른다고 보면 된다. 아... 물론 안오르는 경우도 있다. 부동산은 지속적인 상승이 아니라 계단식으로 상승하는 경우가 있기 때문에...

어느 순간 갑자기 확 오르는 경우도 있다. 어쨌든 4억짜리가 4억 1500만원으로 오르는 건 쉽다.

이게 바로 인플레이션에 대한 헷지 수단으로서의 부동산이 가지는 장점이야.

2. 임대주택은 레버리지를 이용한 투자를 할수가 없다.

--> 이게 무슨 말이냐. 내가 담보 물로 이용할 수 있는 것이 없어서 대출을 땡겨서 더 크게 투자할 수 있는 방법이 없다는 거야.

Ex>

- 2억 자산 보유

임대주택 1억 보증금 월세 30만원 + 1억 주식

이 상황이라면 2억 자산 보유자는 최대 투자 할 수 있는 금액이 2억이야. 근데 임대 주택은 보증금이 있어야 하니 최대 투자 가능금액이 보증금을 제외한 금액이야. 

지금은 보증금이 1억이라 가정해서 1억을 주식에 투자 할수 있다고 했어. 만약에 보증금 담보로 대출을 받는 다면 최대 2억까지 투자를 할수 있겠지.

여기서 투자 수익률이 10%라 가정하면 나는 최대 2000만원의 수익을 올릴수 있겠지.

- 4억 아파트 (2억 대출) 이자 3% 30년상환 가정시 원리금 84만원 이중 이자 50만원

하지만 아파트를 구매한 경우는? 그 아파트를 담보로 제공하고 대출을 받을 수 있어서 40%~최대 70% 까지 대출을 받을 수 있으며, 내가 가진 자산 보다 더 큰 금액을 자산 투자에 활용할 수 있게 되는 거지. 거기다가 내가 직접 그 집에서 살게되면 거주까지 해결되니 1석 2조지.

이 경우에는 LTV 50%를 적용한거라 최대 2억을 대출 받은 거로 가정을 했는데 내가 가진 자산이 2억이었는데 그 자산 만큼 대출을 받은 거고... 나는 지금 내

자산 2억 + 대출 2억을 부동산 "자산"에 투자를 한 셈이 된거지. 결국 내 총 투자금은 4억이 된 셈이야.

레버리지를 활용해서 최대 투자 금액을 늘릴수가 있는 거지. 이렇게 되면 투자수익률이 10% 가정하면 나는 1년에 4000만원의 수익을 올릴수 있겠지.

3. 결국 이렇게 시간이 지나다 보면 자산 격차가 발생하게 된다.

--> 임대주택에서 5년만 시간이 지나봐. 매년 5%씩 인플레이션이 발생하고 매년 다른 자산의 가격이 5%씩 증가한다고 하면....

아파트를 가지고 있던 사람과 임대주택에 살고 있는 사람의 자산 격차는 20% 이상으로 벌어져있을 거야.

거기다가 아파트 가격 상승이 5% 이상이다? 그럼 더 벌어지는 거지. 게다가 한가지 더... 내가 빌린 담보 대출....

대출한 금액도 나는 지금 가치로 빌린 거기때문에 내가 지금 가진 현금의 가치는 매년 감소한다...

결국 내가 천천히 갚을 수록 내가 갚아나가는 돈의 가치가 점점 떨어진다고 보면 되는 거야.

즉... 대출을 최대한 많이 받아서 최대한 천천히 갚으면 인플레이션 만큼 대출금이 저절로 감소한다고 봐도 되는 거지.

위에서 이 교수님이 말하고자 하는 건 이런걸 함축해서 표현해 놓은 거야.

개붕이들아...

집을 여러채 사는건 투자의 고수의 영역에 속하는 거니깐 그런짓은 하지 말더라도....

제발 실거주 1채... 니가 살 집은 꼭 먼저 마련하자.

결혼할때 집 사려고 아둥 바둥 대지 말고 결혼전부터 미리 미리 알아보고 계획을 세워야 할거야...

그리고 처음부터 좋은 집을 사는 사람은 없다.

나도 작은 전세집에서 시작해서 20평 집 샀다가 그 집 가격 오름 + 내가 모은돈 해서 다른 집 사고 그 집 가격 오름 + 내가 모은 돈 해서 좀 더 넓은 집...

이런 식으로 차츰 차츰 좋은 집으로 옮겨 갔다....

꼭 실거주 1채는 마련하자 개붕이들아.